Antecontractul de vânzare-cumpărare a terenurilor

Antecontractul de vânzare-cumpărare este o promisiune de a vinde sau/şi de a cumpăra, un acord de voinţă ce precede încheierea unei vânzări şi care are menirea de a conferi părţilor certitudinea că nici una dintre ele nu va capitula de la intenţia realizării contractului preconizat.

Cunoscut sub denumirile de avacontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, contract preparatoriu, promisiune de contract, promisiune sinalagmatica de vanzare - cumparare, promisiune bilaterala de vanzare – cumparare, antecontractul de vanzare – cumparare nu este reglementat de Codul civil roman, spre deosebire de Codul civil francez, care, in art. 1589 alin. 1, prevede ca promisiunea de vanzare valoreaza vanzare, daca exista consimtamantul reciproc al celor doua parti asupra lucrului si asupra pretului.

Fiind si el un contract, antecontractului ii sunt aplicabile, in principiu, dispozitiile art. 942 – 1206 C. civ., privind capacitatea partilor de a contracta, consimtamantul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil si o cauza licita.

Putem spune ca cea mai generala si mai sintetica formulare privind definirea contractului civil o gasim in art. 942 din C. civ. Care stabileste contractul ca fiind „acordul intre doua sau mai multe persoane pentru a constitui sau a stinge intre dansii raporturi juridice”.

Din economia redactarii textului rezulta ca, esential pentru prefigurarea contractului este acordul de vointa manifestat in scopul de a da nastere, a modifica sau a stinge drepturi subiective si obligatii civile.

S-a acceptat in mod constant, in literatura nostra juridica, imprejurarea ca termenul de contract este sinonim si deci echivalent celui de conventie .

Desi de inspiratie franceza, definitia data de Codul civil roman de la 1865 se aseamana fara a se identifica insa cu aceea formulata de art. 1001 din Codul civil francez .

Potrivit acestui text, contractul este o conventie particulara generatoare de drepturi si obligatii, asa incat intre conventie si contract exista un raport ca de la parte la intreg. Doctrinar s-a acreditat si ideea ca termenul de conventie ar avea un sens mai larg decat cel de contract. Astfel, daca ea are ca obiect nasterea unei obligatii poate fi privita ca si un contract.

Aceasta teorie isi are sorgintea in vechiul drept roman, in care exista o neta deosebire intre contracte si conventii: pe cand contractul dadea nastere unei obligatii garantate printr-o actiune, conventia era simplul pact ( pactum nudum ), nu producea decat o obligatie naturala neocrotita printr-o actiune in justitie.

Distinctia a fost preluata si in literatura noastra juridica, potrivit careia conventia ar fi genul, iar contractul specia. Astfel, conventia a fost considerata ca acordul de vointa intervenit intre persoane in scopul de a crea orice fel de efecte juridice, pe cand contractul este specia de conventie prin care se creeaza obligatii .

Art. 948 C. civ. precizeaza „in terminis” ca pentru incheierea valabila a unei conventii sunt esentiale urmatoarele conditii: capacitatea de a contracta, consimtamantul liber exprimat al partii ce se obliga, un obiect determinat sau determinabil, o cauza licita. De importanta este faptul ca realizarea conditiilor de validitate ale contractelor este legata de momentul in care acordul de vointa al partilor se formeaze prin intalnirea ofertei cu acceptarea. Anterior acestei imprejurari, este posibil ca partile sa pargurga un itinerariu susceptibil de desfasurare in timp, o perioada numita de unii autori precontractuala .

Anterior momentului incheierii contractului, drumul parcurs de catre parti pana la realizarea acordului de vointa poate surprinde, in unele situatii, mai multe faze, respectiv: negocierile precontractuale; oferta de a contracta; promisiunea de a contracta sau antecontractul; acceptarea.