Noutăți cu Privire la Contractul de Locațiune

I Noţiunea contractului de locaţiune.

Cunoscut încă din dreptul roman ca unul dintre contractele consensuale, contractul de locaţiune, este reglementat în Noul Cod Civil, în Titlul IX intitulat „Diferite contracte speciale”, Cap.V „Contractul de locaţiune”, art. 1777-1823 care conţin dispoziţiile generale, iar art. 1824 – 1835 conţin regulile particulare în materia închirierii locuinţelor.

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie. Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Când locaţiunea are ca obiect bunuri imobile şi/sau bunuri mobile, ea se numeşte închiriere.

Locaţiunea (deşi se poate spune că reprezintă o "vânzare" a folosinţei) se deosebeşte de contractul de vânzare-cumpărare prin faptul că transmite numai dreptul de folosinţă - ca drept de creanţă - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în locaţiune este producător de fructe, locatarul dobândeşte proprietatea fructelor nu în virtutea locaţiunii, ci ca accesoriu al folosinţei, locatorul fiind obligat să-i asigure folosinţa lucrului, nu şi dobândirea proprietăţii fructelor. Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobândirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pădure, recolta de pe câmp etc.), contractul nu poate fi calificat locaţiune, ci vânzare-cumpărare. Cu atât mai puternic cuvânt, contractul nu poate fi calificat locaţiune, ci vânzare-cumpărare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanţei lucrului), deoarece folosinţa locativă nu poate sa absoarbă lucrul însuşi şi puterea lui productivă

Codul civil si alte acte normative reguli speciale sunt prevăzute pentru locaţiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numită contract de arendare - şi pentru locaţiunea unor suprafeţe locative - numită contract de închiriere.

Aceste contracte reprezintă numai varietăţi ale locaţiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel încât le sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la locaţiune, în măsura în care legile speciale privind închirierea suprafeţelor locative şi arendarea bunurilor agricole nu prevăd norme speciale. Părţile pot încheia, anterior locaţiunii, un antecontract de locaţiune (promisiune unilaterală sau bilaterală), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vânzare), ţinând însă seama că locaţiunea, deci şi antecontractul de locaţiune, este - în principiu - un act de administrare.

II. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune

Locaţiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) întrucât dă naştere la obligaţii reciproce între părţi. Locatorul se obligă să asigure folosinţa vremelnică a lucrului închiriat, iar locatarul se obligă să plătească locatorului pretul locaţiunii.

1. Locaţiunea este un contract cu titlu oneros, în care ambele părţi contractante urmăresc un interes propriu patrimonial. In opoziţie cu împrumutul de folosinţă (comodat), care este un contract esenţialmente gratuit, locaţiunea este dimpotriva, prin definitie (esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă folosinţa unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaţiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosinţă, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate.

2. Locaţiunea este un contracl comutativ, în care existenţa şi întinderea obligaţiilor nu depinde de hazard şi deci nu există şanse de câştig şi pierdere pentru părţi.

3. Locaţiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie şi tacit al părţilor (solo consensu), fără vreo formalitate.

In ceea ce priveşte însă proba contractului de locaţiune, dacă nu este constatat printr-un înscris, prezintă oarecare greutăţi, fiind supus unui sistem mai riguros de dovadă decat celelalte contracte. In această privinţă, legea distinge între următoarele situaţii:

a) Dacă nu s-a început executarea contractului încheiat verbal şi una dintre părţi neagă existenţa lui, dovada cu martori nu este admisă oricât de mic ar fi preţul (chiria) şi chiar dacă ar exista un început de dovadă scrisă.

b) Dacă contractul încheiat verbal este în curs de executare (ceea ce poate fi probat - în caz de executare contestată - cu început de dovadă scrisă completată cu martori şi prezumţii, iar nu prin simplul fapt al deţinerii lucrului) şi ăn lipsă de chitanţă există o contestaţie asupra preţului, locatarul (dacă nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiză pentru stabilirea preţului, iar cheltuielile expertizei cad în sarcina lui dacă evaluarea făcută de expert întrece preţul pe care el l-a arătat.